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銀行加快解決房貸提前還款難 違規轉貸陷阱需警惕

預約時間長、轉貸陷阱重重……近期，住房貸款提前還款難的話題引發關注。中國人民銀行、銀保監會日前召開會議，要求商業銀行改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作；同時加大檢查處罰力度，加強違規轉貸風險警示。

記者了解到，近日多家銀行已向分支機構下發通知，要求強化以客戶為中心的理念，及時響應客戶還款訴求。

加快回應消費者訴求，銀行改進服務質量

2月15日，西安市民郭女士接到工商銀行通知，可以去網點辦理房貸提前還款的手續了。“前陣子還說排隊申請得等一個月。”郭女士說。

日前，人民銀行、銀保監會召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。

“之前銀行通知提前還款排到3個月后了，這段時間光利息支出就近萬元。希望監管出手后排隊時間能縮短，幫我節約一些利息。”眼看近期理財、基金等投資收益不太理想，珠海市民朱女士決定將手里60萬元流動資金用于提前還款。

今年開年，不少存量房貸經歷了重新定價，與存量房貸掛鉤的5年期以上LPR去年累計下降35個基點，但部分購房者感覺這個降幅還是低于新發放房貸利率的降幅。加之資產端投資收益率下行，不少購房者選擇提前償還貸款，以減輕債務壓力。

不過，提前還貸并非易事。面對越來越多的提前還款需求，個別銀行取消了手機銀行辦理提前還款的功能，要求必須去辦理按揭的線下網點才能申請。部分銀行對提前還貸違約金收費標準進行調整，明確要求違約金為貸款總額的1%。在還款需求較集中的地區，部分銀行出現辦理提前還貸預約時間長的情況，有的排隊時間得兩三個月甚至半年之久。

隨著工農中建等多家銀行的通知傳達到各分支行，提前還款難問題正逐步得到解決。

記者走訪上海多家銀行了解到，目前上海多數銀行無積壓客戶，部分銀行按合同約定提前1個月申請即可，個別房貸占比較高的國有大行排隊時間壓縮在3個月以內。

復旦大學金融研究院研究員董希淼表示，金融管理部門重視提前還款難問題，及時回應借款人訴求，有助于保護借款人合法權益。商業銀行應從履行社會責任、提升客戶體驗等出發，在合同約定的基礎之上，為借款人提前還款提供更多便利。

違規轉貸陷阱多，借款人要“擦亮眼”

“高息房貸替換成3.45%的經營貸，100萬元房貸10年可節省20萬元利息，手續我們可替您辦好……”日前，廣州市民劉先生接到一個自稱“貸款中介”的推銷電話，較大的息差誘惑讓他頗為心動。

隨著經營貸、消費貸利率持續走低，一些不法中介向借款人宣稱可以“轉貸降息”，誘導消費者使用中介過橋資金結清房貸，再到銀行辦理經營貸或消費貸歸還過橋資金。“這背后隱藏著違約違法隱患，高額收費陷阱、資金鏈斷裂風險等問題不容忽視。”董希淼說。

根據相關監管規定，經營貸須用于生產經營周轉。工商銀行杭州古墩路支行一名工作人員告訴記者，轉貸操作后，銀行若發現經營貸款資金未按照合同約定使用，借款人將承擔違約責任，不僅面臨被提前收回貸款的風險，個人征信也會受到影響。

記者了解到，不法中介在“幫助”借款人申請經營貸時，往往通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得貸款資格，涉嫌騙取銀行貸款，借款人甚至可能會被追究相關法律責任。

另外，過橋資金息費也常常暗藏貓膩。業內人士告訴記者，不法中介會慫恿借款人使用中介的過橋資金償還剩余房貸，從中收取墊資過橋利息、服務費、手續費等各種名目的高額費用。一步步落入陷阱的借款人最后才發現，轉貸后的綜合資金成本可能高于原來房貸利率。

“一旦經營貸或消費貸申請失敗，借款人不但要背負高息的過橋資金還款壓力，還要承擔中介機構的各項高額費用。”一名銀保監會消費者權益保護局人士告訴記者，經營貸、消費貸期限較短，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產生資金鏈斷裂風險。

當前，金融管理部門和地方相關部門已關注到違規轉貸風險。深圳市房地產中介協會2月初就發布提示，嚴禁房地產中介機構誘導購房人違規使用經營用途資金。

此次座談會上，人民銀行、銀保監會明確要求，商業銀行要持續做好貸前貸后管理，加強風險警示；并提出進一步加大檢查處罰力度，及時查處違規中介并披露典型案例。

多舉措穩預期，為加快經濟復蘇提供有力支撐

“判斷是否需要提前償還個人房貸，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。”浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任盤和林認為，隨著2023年我國宏觀經濟企穩回升，股市、樓市的政策東風頻頻吹來，部分居民的投資預期將發生轉變，更理性、更審慎地考慮提前還款。

為促進房地產與金融正常循環，去年11月金融管理部門推出“金融十六條”舉措，提出支持個人住房貸款合理需求的多項舉措。

今年初，人民銀行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，明確將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤。金融管理部門還在合理確定個人住房貸款首付比例、優化新市民住房金融服務、提升借款和還款便利度等方面提出要求，引導金融機構做好相關工作。

專家認為，這些舉措對于穩定購房者信心和預期發揮了一定作用。數據顯示，2023年1月，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加2231億元，較2022年12月環比多增超300億元。

“金融部門推出的一系列舉措逐漸顯效，將進一步提振居民投資消費的意愿和能力。”董希淼認為，金融部門采取有效措施解決住房貸款提前還款難，有助于穩定市場預期和信心，將為恢復和擴大消費、促進經濟加快復蘇提供有力支撐。