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經梳理，買“商改住”的公寓其實有不少的風險：

1、公寓使用年限短，土地使用權一般只有40年，而住宅70年。 比產權問題更重要的是產權到期之后的續期問題。這方面，住宅已經明確到期可自動續期，而公寓卻沒有明確這樣的待遇。 

2、流動性正在成為公寓產品的最致命打擊。原因是公寓變現成本過高。住宅可享受增值稅、契稅和個稅等方面的優惠，而公寓則要承擔全部稅費，整體稅費成本高達10%-15%左右，而住宅的稅費成本只有2-5%。 

3、公寓居住價值大打折扣。

首先，居住密度太高，兩梯六戶、三梯九戶已經是住宅上限，而公寓分割面積更小，兩梯十幾戶、三梯幾十戶可謂司空見慣；

其次，住宅有最少3小時日照時間的規定，而商業辦公用房采光條件差、日照不足；

最后，建筑設計上也有“硬傷”，后期加建夾層、加裝管道燃氣等違建行為不當，也容易產生建筑安全和消防安全隱患。

4、公寓更便宜只是一種誤區。公寓價格之所以低于住宅，是因為土地成本相對較低，土地使用年限相對較短，且沒有學位配套，商水商電，實際成本一點都不低。

“商改住”物業往往建筑設計標準明顯低于住宅，因此在設計上往往會有以下幾個點“硬傷”：

1、消防安全方面，“商改住”公寓一般居住密度高，這就導致了公共通道窄，而防火分區和消防設施大多未做相應的改建，增加了火災、疏散等安全隱患。

2、健康防疫方面，東莞對于住宅類商品房有保證大寒日最少3小時日照時間的規定，而商業辦公用房則沒有。采光條件差、日照不足，影響了居住的舒適性與健康。同時，高密度的居住環境，也容易造成一些傳染性疾病的傳播。

3、公共配套方面，由于與住宅的土地性質和建設規劃目的不同，“商改住”公寓沒有住宅小區配套的的相應綠化、圖書室、活動室等公共服務設施，也無法享受教育資源。

4、建筑安全方面，市場上部分“商改住”項目擅自增加房屋荷載，改建過程中無設計復核，存在一定安全風險。