微信公眾號(hào)
同城小程序
房產(chǎn)小程序
商城小程序
微信掃一掃
房貸利率，無限逼近4%！簡(jiǎn)單的動(dòng)作背后，暗含巨大的信息量……
啪的一下很快啊，我們看到了一次意外、糾結(jié)、甚至有點(diǎn)“被迫”的降息。
這一次降息，時(shí)隔幾天才形成文案，時(shí)效沒那么快。
原因是，簡(jiǎn)單的動(dòng)作背后，暗含的信息量特別大。
以至于，需要把當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)、消費(fèi)、存貸款、貨幣政策、央行的意圖、銀行企業(yè)居民的處境，全都講清楚，非常值得跟大家聊聊。
8月15日，央行做了4000億的MLF，和20億的逆回購。
把MLF的利率，還有逆回購的利率，都下調(diào)了10BP，分別是2.75%和2.00%。
這是2022年內(nèi)，第二次下調(diào)政策利率，上次是一月份。
4月份是降準(zhǔn)，5月份是專門降的5年期LPR，都沒有調(diào)整政策利率。
按慣例，還是要跟大家說這些詞都是什么意思。
央行是貨幣的掌控者，想給企業(yè)和個(gè)人印錢、發(fā)錢，是需要通過銀行手中的，可不是隨隨便便就能給的。
這個(gè)時(shí)候，就用到了各種工具。
最重要的兩個(gè)：
一個(gè)是逆回購，時(shí)間短，期限一般是7天，14天。
央行向銀行買入債券，一手交錢，一手交貨，到期后再賣給銀行，金額越大，短期投放出去的錢就越多。
一個(gè)是MLF中期借貸便利，期限是3個(gè)月、6個(gè)月和1年，以招投標(biāo)的方式，銀行給央行提供債券質(zhì)押品，央行再把錢貸給銀行。
那很明顯，一個(gè)是購，另一個(gè)是貸。
一個(gè)是短期，一個(gè)是中期。
作用其實(shí)都一樣，都是央行通過“量和價(jià)”，也就是“金額和利率”，來控制貨幣發(fā)行的節(jié)奏。
這些錢，不管買賣還是借貸，到銀行手里之后怎么辦？
不同銀行，手里錢多錢少，也是不同的。
銀行們，也會(huì)在同行之間，進(jìn)行短期的拆借。
央行給的錢足夠便宜，那銀行之間借的錢也會(huì)便宜。
這就又形成了市場(chǎng)利率，一般我們看DR007。
最終，這些錢是要貸給企業(yè)和個(gè)人，去賺息差的。
這個(gè)時(shí)候，就涉及到LPR報(bào)價(jià)了，也就是平時(shí)大家接觸到的各種貸款，生活開支的消費(fèi)貸，企業(yè)的經(jīng)營貸，個(gè)人買房的按揭貸，利率高低就看LPR了。
大家發(fā)現(xiàn)了沒，這是一個(gè)鏈條，貨幣從央行流向銀行，再流向個(gè)人的鏈條：
逆回購和MLF的利率，決定了銀行間市場(chǎng)利率，影響了銀行手中的資金成本，最終決定了LPR利率。
銀行再通過加減基點(diǎn)，最后，也就形成了大家的房貸利率。
所以，這次政策利率調(diào)降了10BP，等到20號(hào)公布LPR的時(shí)候，也會(huì)跟著調(diào)降，那房貸利率，也會(huì)跟著下降。
LPR，又分1年期和5年期。
現(xiàn)在，1年期LPR是3.7%，5年期以上LPR是4.45%。
今年還有個(gè)特殊情況，首套房貸利率，可以突破5年期LPR下限20BP。
銀行上趕著審批房貸，很多城市都能執(zhí)行4.25%的利率了。
要知道，年初的時(shí)候，我敢說絕大部分城市還是5.88%以上的利率，這才半年不到，就降到4.25%了。
按這樣飛流直下的形勢(shì)，這次5年期LPR很有可能降幅更大，會(huì)達(dá)到15BP或者20BP，已經(jīng)無限接近4%了。
100萬商貸30年等額本息，半年時(shí)間，月供少了1000多塊。
能不能吸引買房的人我不知道，但我能肯定：
6.37%的接盤俠們，心口已經(jīng)被扎的痛不欲生，“提前還貸潮”，可能會(huì)繼續(xù)蔓延。
關(guān)于政策利率、貨幣傳導(dǎo)機(jī)制、對(duì)房貸利率的影響，其實(shí)挺簡(jiǎn)單一個(gè)事，繞了半天，我只是想說的更清楚一些。
為什么說很意外呢？
前段時(shí)間大家看央行的表態(tài)，在二季度的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告里，專門說了：
堅(jiān)持不搞“大水漫灌”，不超發(fā)貨幣。
還提到了通脹壓力，已經(jīng)做好有些月份CPI突破3%的準(zhǔn)備了。
前腳剛說完，扭頭就放大招，把大家都整的很意外。
原因是什么？
市場(chǎng)里的錢越來越多，對(duì)我們有什么影響？
有三個(gè)角度。
第一，時(shí)間點(diǎn)很有意思。
去年底，開了經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，定調(diào)了2022是穩(wěn)增長(zhǎng)大年，還說政策還主動(dòng)作為。
然后，1月份就降了逆回購和MLF利率。
今年7月份，也是開了高層會(huì)議，其中提到“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)最好結(jié)果”，然后8月份也降了政策利率。
央行還是非常聽指揮的，大的基調(diào)定下來，馬上就落地。
第二，7月的金融數(shù)據(jù)。
7月的金融數(shù)據(jù)，是8月12號(hào)出的，一直沒跟大家聊，是覺得該說的，已經(jīng)說得夠詳細(xì)了。
都說我是焦慮UP，如果各位看了心情不好，我就很慚愧。
反正，數(shù)據(jù)確實(shí)不太好看。
每個(gè)月的金融數(shù)據(jù)，其實(shí)分兩塊。
一塊是經(jīng)濟(jì)對(duì)錢的需求，也就是全社會(huì)的融資規(guī)模。
另一塊，是貨幣的供給量，包括廣義貨幣M2，和狹義貨幣M1。
社融多了，說明全社會(huì)都有強(qiáng)烈的借錢欲望，想擴(kuò)張，想擴(kuò)大經(jīng)營，愿意負(fù)債。
貨幣多了，那說明印出來的錢也多了。
分析這個(gè)金融數(shù)據(jù)，其實(shí)也不難，先看總量，再看結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)大概是個(gè)啥情況，心里就有數(shù)了。
今天我們重點(diǎn)聊社融。
社融有哪些分項(xiàng)呢？
信貸、企業(yè)債、政府債、表外三項(xiàng)，還有股票融資。
這幾項(xiàng)，基本把這個(gè)社會(huì)上，全部的借錢渠道都包括了。
大家看，有貸款，有債券，有公司上市的融資，有地方政府發(fā)債的融資，還有信托、還沒貼現(xiàn)的銀行匯票之類雜七雜八的錢。
7月，新增社融7561億，同比減少了3191億。
信貸新增4088億，少了4303億。
企業(yè)債券只增加了734億，少了2357億。
這說明啥？
貸款變少了，企業(yè)發(fā)債也變少了。
為什么貸款減少這么多？
我們繼續(xù)看信貸的分項(xiàng)：企業(yè)、居民、票據(jù)，非銀。
居民短貸少了354億，中長(zhǎng)貸少了2488億。
企業(yè)短貸少了969億，中長(zhǎng)貸少了1478億。
答案出來了：
愿意貸款的企業(yè)和居民，少了4000多個(gè)億，這是大頭。
更奇怪的還在后面：
M2余額達(dá)到了257.8萬億，同比增長(zhǎng)12%，M1余額66.18萬億，同比增長(zhǎng)6.7%。
不管M2還是M1，不管是企業(yè)的活期存款，還是居民的活期和定期存款，不管是環(huán)比還是同比的增速，全都在上升。
我們甚至可以用“飆升”這個(gè)詞來形容。
這只能說明一個(gè)事實(shí)：
社會(huì)上根本不缺錢，銀行手里根本不缺錢，企業(yè)和個(gè)人都在存錢，貨幣大把大把的涌出來，就是不想貸。
企業(yè)和居民，為啥不想貸？
其實(shí)看倆指標(biāo)就行：企業(yè)就看PMI，居民就看房地產(chǎn)的銷售。
7月疫情又開始散發(fā)，李奇霖的報(bào)告里，提到了一個(gè)數(shù)據(jù)：PMI生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)預(yù)期指數(shù)，環(huán)比下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)，還有，高爐和水泥的開工率，也都在下降。
做生意，要看經(jīng)營預(yù)期的，這種散發(fā)的陣勢(shì)，今年不斷的“打地鼠”游戲，當(dāng)然會(huì)謹(jǐn)慎擴(kuò)產(chǎn)。
地產(chǎn)就不用說了，現(xiàn)在市面上90%都是期房，當(dāng)大家連房子能不能交付，這種最起碼的信任都已經(jīng)沒有了，買房就是跟自己過不去。
一個(gè)是信心，一個(gè)是預(yù)期。
大家再看一下時(shí)間。
8月12號(hào)出的7月金融數(shù)據(jù)，緊跟著15號(hào)就降政策利率。
央行行動(dòng)，堪稱光速。
這里還有一個(gè)非常、非常、非常有趣的地方，也是這一次降息，最值得講的地方：
MLF和OMO利率降了10BP，說降就降，不含糊。
但是，MLF的操作量，是4000億。
要知道，8月份MLF，可是有6000億要到期。
還記得上面跟大家說的嗎？
MLF，是央行借給銀行的錢，有期限，有數(shù)量，有價(jià)格，是主要的印鈔方式。
到期之后，央行是不是續(xù)作，續(xù)作多少，決定了基礎(chǔ)貨幣的供給量。
這就很奇怪了。
如果說，降息，代表了央行想印鈔的意愿。
那MLF，也應(yīng)該加足馬力，把6000億全部續(xù)作，或者超量續(xù)作。
不應(yīng)該縮量操作，還減少了2000億。
一邊是果斷的降政策利率，引導(dǎo)房貸利率繼續(xù)下降。
另一邊，是縮量“收水”，不給銀行提供過多的錢。
看起來，太矛盾了。
這就是貨幣研究美妙的地方。
央行能不知道市場(chǎng)里錢已經(jīng)夠多了嗎？
能不知道，制造業(yè)缺的是預(yù)期，房地產(chǎn)缺的是信心嗎？
當(dāng)然知道，而且，一定比你我這樣，對(duì)著一大堆數(shù)據(jù)來回解讀的知道的更詳盡，更深刻。
關(guān)鍵問題是，怎么做。
這就是我們要聊的第三個(gè)角度：
央行，要確保MLF印鈔機(jī)制的權(quán)威。
換句話說：
市場(chǎng)利率，不能偏離政策利率，不能出現(xiàn)倒掛。
否則，就會(huì)造成貨幣工具的失效！
這是很嚴(yán)肅的問題。
M2和M1的數(shù)據(jù)，已經(jīng)充分表明，市場(chǎng)里一點(diǎn)都不缺錢。
所以，沒有必要再等量或者超量續(xù)作MLF，沒有必要給銀行更多的錢了。
正因?yàn)槊考毅y行手里的錢太多，又貸不出去，就產(chǎn)生了一個(gè)奇異的現(xiàn)象：
銀行間拆借市場(chǎng)的利率，遠(yuǎn)比政策利率要低。
在降息之前，DR007處于1.35%的水平，距離2.1%的7天期逆回購利率，相差了75個(gè)bp。
同業(yè)存單接近2%的水平，和2.85%的MLF操作利率，相差80bp左右。
這意味著，一家銀行從市場(chǎng)上融資的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于從央行那里拿錢的成本。
好，換做你是銀行，如果能以1.3％的利率借到錢，何必以2％以上的利率，從央行那里借錢呢？
能借到比常規(guī)貨幣工具更便宜的錢，就意味著：
銀行之間，會(huì)更多的資金套利，更多的資金空轉(zhuǎn)。
這個(gè)時(shí)候，就算MLF的操作量再大，除了硬塞給銀行之外，不會(huì)起到任何積極的作用。
可上面說了，企業(yè)缺預(yù)期，居民缺信心，貨幣工具不動(dòng)又不行。
這個(gè)時(shí)候，折中的辦法，或者說，有一點(diǎn)無奈甚至“被迫”的辦法，就是：
1，降政策利率，縮小與市場(chǎng)利率的偏離空間。
2，縮量收水，減少銀行手里的流動(dòng)性。
這個(gè)辦法很高明。
銀行手里錢少了，同行之間借錢變貴了，央行借錢變便宜了。
避免銀行之間資金空轉(zhuǎn)，樹立貨幣傳導(dǎo)機(jī)制的權(quán)威性。
另一方面呢，存款和貸款利率也會(huì)跟著降，還能保證銀行賺息差的空間。
存錢的利息少了，刺激大家把手里的存款花出去。
貸款的利息更少了，提振大家做生意和買房的意愿。
當(dāng)然，貨幣工具，畢竟不是萬能的。
貨幣政策，已經(jīng)做了該做的事情。
而且，做的非常漂亮，非常合理，非常周全。
剩下的是什么？
是給依舊存活的房企更多的融資，更大規(guī)模的AMC和紓困基金入場(chǎng)，讓更多的期房復(fù)工交付，更低的房貸利率。
是大貨車更順暢的穿梭在高速公路，更多的影院、酒店、商場(chǎng)、名山大川人頭攢動(dòng)。
是更多的水泥、瀝青、挖掘機(jī)生產(chǎn)線開工，更多的工廠機(jī)器轟鳴。
貨幣不是萬能的，但貨幣政策取向，卻代表了未來社會(huì)所有領(lǐng)域的趨勢(shì)變化。
過去幾十年的歷史告訴我們，請(qǐng)相信這樣的趨勢(shì)。
往 期 推 薦： 買房指南： 小區(qū)的樓王位置怎么判斷？教你一眼選出小區(qū)樓王 公攤大的房子，都怎么造成的 期房施工進(jìn)度分為幾個(gè)階段？樓盤封頂后通常還有多少工程？ “一人買房全家?guī)汀庇须[患？易引發(fā)房產(chǎn)爭(zhēng)奪大戰(zhàn)！律師：買房前最好約定清楚…… 怎么區(qū)別好戶型、壞戶型？ 關(guān)于延期還房貸，銀保監(jiān)會(huì)重磅發(fā)聲！ “隔離期間我受夠了這些樓層。” 樓市解讀： 17部門聯(lián)合發(fā)文！昨天那個(gè)關(guān)于生育的政策，信息量好大！住房政策向多子女家庭傾斜，還有這些內(nèi)容值得關(guān)注…… 剛剛！重磅官宣！事關(guān)二手房交易！無須提前還貸、墊付資金！這座省會(huì)推二手房“帶押過戶”新模式！ 7月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐！30城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲！這座省會(huì)1%漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑！國家統(tǒng)計(jì)局：市場(chǎng)整體處于筑底階段…… 突發(fā)！央行超預(yù)期降息！MLF降10個(gè)基點(diǎn)！下周或迎LPR下降…… 降低購房門檻！這兩座省會(huì)城市再出手！二套首付比降至3成！ 爭(zhēng)議！提前還貸收1%補(bǔ)償金！政策有變，交通銀行遭遇公告一日游！提前償貸劃算嗎？其他銀行會(huì)不會(huì)跟進(jìn)…… 終于！北京、上海……一線城市開始松綁了！ 重磅官宣！廊坊全面取消限購、限售！含北三縣及雄安新區(qū)周邊！環(huán)京樓市將重啟？ 經(jīng)濟(jì)規(guī)模超1.3萬億！房?jī)r(jià)連漲19個(gè)月！硬核調(diào)控之下，這座強(qiáng)二線城市全面進(jìn)入1.5萬+時(shí)代…… 廣告合作轉(zhuǎn)載：wx ftx6438掃碼加入群聊
